Kamulaştırmasız El Atma Davası: Tazminat, Faiz ve 2026 Değişiklikleri
Kısa cevap: Kamulaştırmasız el atma, idarenin bir taşınmazı kamulaştırma yapmadan yol, park veya kanal gibi bir kamu hizmetine fiilen kullanması ya da imar planında kamu alanına ayırıp kanundaki süre içinde kamulaştırmamasıdır. Malik, taşınmazın dava tarihindeki değerini dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte isteyebilir; dilerse el atmanın önlenmesini de talep edebilir. Mülkiyet hakkı devam ettikçe dava zamanaşımına uğramaz. 2026’da harç, faiz, icra ve yargı yolu konusunda sonucu doğrudan etkileyen beş değişiklik yürürlüğe girdi.
Son güncelleme: 11 Ekim 2026 · Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kamulaştırma, Anayasa’nın 46. maddesine göre taşınmazın gerçek karşılığının peşin ödenmesi şartıyla yapılabilen istisnai bir yetkidir. Uygulamada ise idarelerin bu usulü izlemeden taşınmazlara el attığı sık görülür: tarlanın içinden yol geçirilir, arsaya kaldırım veya su kanalı yapılır, imar planında “park” ya da “okul alanı” olarak ayrılan bir parsel yıllarca kamulaştırılmaz. Anayasa Mahkemesi bu durumu “mülkiyet hakkına yönelik, Anayasa’ya açıkça aykırı bir müdahale” olarak nitelendirmektedir (AYM, E.2026/24, K.2026/106, 13.05.2026, § 27). Bu yazıda kamulaştırmasız el atma davasının şartlarını, bedelin ve faizin nasıl hesaplandığını ve 2026’da nelerin değiştiğini kaynaklarıyla açıklıyoruz.
2026’da Kamulaştırmasız El Atmada Neler Değişti?
Kaynak: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (güncel metin), Anayasa Mahkemesi kararları ve 3095 sayılı Kanun’un 7589 sayılı Kanun’la değişik 1. maddesi.| Yürürlük | Değişiklik | Malik açısından sonucu |
|---|
| 30 Ocak 2026 | AYM, hukuki el atma davalarının adli yargıda görüleceğine dair Ek m. 1/1 son cümlesini iptal etti (E.2024/135, K.2025/20) | İmar planından doğan davalarda yargı yolu yeniden tartışmalı hâle geldi |
| 20 Haziran 2026 | 7584 sayılı Kanun’la 2942 s. Kanun m. 29 değişti | El atma ve uzlaşma sonucu yapılacak tescilde tapu harçlarını idare öder |
| 11 Temmuz 2026 | 7588 sayılı Kanun’la Geçici m. 20 eklendi | 8 Ekim 1956’dan önceki fiilî tahsislerde taşınmaz kamulaştırılmış sayılır; 12 Ocak 1963’ten sonraki talepler kabul edilmez |
| 31 Temmuz 2026 | Kanuni (yasal) faiz yıllık yüzde 9’dan yüzde 31’e çıktı | Dava tarihinden işleyen faiz bu tarihten itibaren yüzde 31 üzerinden hesaplanır |
| 7 Ağustos 2026 | AYM, idareye teminatsız icranın geri bırakılması imkânı tanıyan Ek m. 4/2’yi el atma davaları yönünden iptal etti (E.2026/24, K.2026/106) | İdare, kanun yoluna gitti diye teminat göstermeden ödemeyi erteleyemez |
Kamulaştırmasız El Atma Nedir?
Kamulaştırmasız el atma; kamulaştırma işlemleri hiç başlatılmadan veya tamamlanmadan bir taşınmazın kamu hizmetine ayrılması, üzerinde tesis yapılması ya da malikin taşınmazını kullanmasının fiilen veya hukuken engellenmesidir (AYM, E.2024/135, K.2025/20, § 3). Uygulamada iki türü ayrılır.
Fiilî el atma
İdarenin taşınmaz üzerinde somut bir fiille bulunmasıdır: yol, kaldırım, park, su kanalı, trafo veya boru hattı yapılması gibi. Taşınmazın bir kısmına el atılsa bile Yargıtay, proje bütünlüğü gerektiriyorsa taşınmazın tamamının bedeline hükmedilebileceğini kabul etmektedir (Yargıtay 5. HD, E.2025/8919, K.2026/2534, 17.02.2026).
Hukuki el atma
Taşınmaza fiilen dokunulmadan, uygulama imar planında park, yol, okul veya benzeri bir kamu hizmet alanına ayrılması ve bu kısıtlamanın uzun süre devam etmesidir. 2942 sayılı Kanun’un ek 1. maddesine göre idare, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde ya taşınmazı kamulaştırmalı ya da kısıtlamayı kaldıran bir plan değişikliği yapmalıdır. Hukuki el atmadan söz edebilmek için ortada kesinleşmiş bir imar planı bulunmalıdır (Yargıtay 5. HD, E.2025/8354, K.2026/5032, 25.03.2026). Davanın yöneltileceği idare, taşınmazın plandaki kullanım amacına göre belirlenir; örneğin okul alanında kamulaştırma sorumluluğu Millî Eğitim Bakanlığındadır (Yargıtay 5. HD, E.2025/1509, K.2025/12159, 01.10.2025).
Fiilî el atmada taşınmaza dokunulur; hukuki el atmada kısıtlama imar planından doğar.
Hangi Davalar Açılabilir?
Malikin iki seçeneği vardır ve bu seçim tamamen ona aittir:
- El atmanın önlenmesi: Türk Medeni Kanunu m. 683’e dayanarak müdahalenin sona erdirilmesini ve gerekiyorsa eski hâle getirmeyi isteyebilir. Yargıtay, malikin bu tercihini kullanmasının hakkın kötüye kullanılması sayılamayacağını belirtmektedir (Yargıtay 7. HD, E.2022/7129, K.2023/1070, 22.02.2023).
- Bedel (tazminat) davası: Taşınmazın değerinin ödenmesini ister. Dava kabul edilirse bedel malike ödenir ve taşınmaz idare adına tescil edilir.
- Geçmiş dönemde taşınmazdan yararlanılamaması nedeniyle haksız işgal tazminatı (ecrimisil) da gündeme gelebilir; ayrıntılar için el atmanın önlenmesi ve ecrimisil yazımıza bakabilirsiniz.
Kamulaştırmasız El Atma Bedeli Nasıl Hesaplanır?
4 Kasım 1983’ten sonra gerçekleşen el atmalarda taşınmazın dava tarihindeki nitelikleri ve değeri esas alınır (Yargıtay 5. HD, E.2024/5365, K.2024/10594, 25.12.2024). Değer, 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesindeki ölçütlere göre bilirkişi kurulunca belirlenir:
- Arsalarda: özel amaç taşımayan emsal satışlarla karşılaştırma yapılır (m. 11/1-g).
- Tarım arazilerinde: taşınmazın olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir esas alınır (m. 11/1-f).
- Yapılarda: resmî birim fiyatlar, yapı maliyeti ve yıpranma payı dikkate alınır (m. 11/1-h).
- Bilirkişi kurulu en az üç kişiden oluşur ve biri gayrimenkul değerleme uzmanı veya taşınmaz geliştirme alanında lisansüstü eğitim almış bir uzman olmalıdır (m. 15).
İmar parseli olmayan, olduğu gibi bırakılmış kadastro parsellerinde emsal bir imar parseli ise değerden düzenleme ortaklık payı oranında indirim yapılabilmektedir (Yargıtay 5. HD, E.2026/12, K.2026/10298, 04.06.2026). Bu nedenle emsal seçimi ve indirim oranı, davada en çok tartışılan noktalardır.
Faiz: Dava Tarihinden Yasal Faiz, 31 Temmuz 2026’dan İtibaren Yüzde 31
Kamulaştırmasız el atma bedeline dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilir (Yargıtay 5. HD, E.2026/12, K.2026/10298). Yasal faiz oranı 31 Temmuz 2026’dan itibaren yıllık yüzde 31’dir; bu tarihten önceki dönem için yüzde 9 uygulanır. Davası bu iki dönemi kapsayan maliklerde faiz dönemsel hesaplanır (kanuni faiz oranı değişikliği yazımız).
İdarenin kamulaştırma yaptığı ve bedelin mahkemede belirlendiği davalarda ise faiz farklı işler: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2026’da, bu bedele kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanacağına karar verdi. Ayrıntılar için kamulaştırma bedeline itiraz yazımıza bakabilirsiniz.
Harç, Vekâlet Ücreti ve Yargılama Giderleri
- 4 Kasım 1983’ten sonraki fiilî el atmalarda harç ve vekâlet ücreti nispi olarak belirlenir; 2942 sayılı Kanun ek 4. maddedeki maktu harç kuralı bu davalara uygulanmaz (Yargıtay 5. HD, E.2025/5755, K.2026/797, 20.01.2026; E.2025/15075, K.2026/5433, 31.03.2026).
- Hukuki el atmada ise harç ve vekâlet ücreti maktu belirlenir (Yargıtay 5. HD, E.2025/9054, K.2026/3434, 26.02.2026).
- Dava kısmen kabul edilse bile reddedilen kısım için idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmez. Anayasa Mahkemesi, yargılama giderlerinin haklılık oranına göre paylaştırılmasını öngören HMK m. 326/2’yi kamulaştırmasız el atma davaları yönünden iptal etmiştir (AYM, E.2023/101, K.2023/207, RG 18.01.2024).
- 20 Haziran 2026’dan itibaren, kesinleşen karar veya uzlaşma tutanağı üzerine yapılacak tescilde doğan tapu harçlarını idare öder (m. 29, 7584 sayılı Kanun’la değişik).
Görevli Mahkeme ve Yargı Yolu
Fiilî el atmada dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. İdarenin plan ve projeye aykırı biçimde özel mülkiyete el atmasından doğan müdahalenin önlenmesi ve tazminat davalarında adli yargı yolu yerleşik içtihatla kabul edilmektedir.
Hukuki el atmada durum 2026’da değişti. 7421 sayılı Kanun 2022’de, beş yıllık sürenin dolmasına rağmen işlem yapılmazsa bedel davalarının adli yargıda görüleceğini açıkça düzenlemişti. Anayasa Mahkemesi bu cümleyi, kamulaştırmanın Anayasa’nın 46. maddesindeki güvencelere uygun yapılmasını sağlayacak bir düzenleme içermediği ve kamulaştırmasız el atmayı olağanlaştırdığı gerekçesiyle iptal etti; iptal 30 Ocak 2026’da yürürlüğe girdi (AYM, E.2024/135, K.2025/20). 7421 sayılı Kanun’dan önce Uyuşmazlık Mahkemesi ve Danıştay, imar planından doğan hukuki el atma tazminatlarını idari yargıda görüyordu (Danıştay 6. D., E.2018/2704, K.2020/7178, 07.09.2020).
Zamanaşımı Var mı?
Kural olarak hayır. Kamulaştırmasız el atma davası mülkiyet hakkına dayanır; malik, mülkiyeti devam ettiği sürece müdahalenin ne zaman gerçekleştiğine bakılmaksızın koruma isteyebilir (Yargıtay 7. HD, E.2022/7129, K.2023/1070). Tapu kaydında kamulaştırmaya ilişkin bir şerh bulunmadan taşınmazı el atmadan sonra satın alan yeni malik de mülkiyetine dayanarak bedel isteyebilir (Yargıtay 5. HD, E.2024/171, K.2024/6387, 23.05.2024). Ancak el atmanın tarihi, uygulanacak kuralları belirler; çok eski el atmalarda süre ve usul sınırları vardır.
El Atma Tarihi Neden Önemli? Üç Dönem, Üç Ayrı Kural
Kaynak: 2942 sayılı Kanun Geçici m. 6 (6487 sayılı Kanun’la değişik) ve Geçici m. 20 (7588 sayılı Kanun’la eklendi); Yargıtay 5. HD kararları.| El atma dönemi | Uygulanan kural | Önemli sonuç |
|---|
| 8 Ekim 1956’dan önce | Geçici m. 20 (11.07.2026’dan itibaren) | Taşınmaz tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılır; 12 Ocak 1963’ten sonra ileri sürülen bedel dâhil talepler kabul edilmez, görülmekte olan davalara da uygulanır |
| 9 Ekim 1956 – 4 Kasım 1983 | Geçici m. 6 | Önce idareyle uzlaşma görüşmesi dava şartıdır; uzlaşılamazsa tutanaktan itibaren üç ay içinde dava açılabilir; harç ve vekâlet ücreti maktudur |
| 4 Kasım 1983’ten sonra | Genel hükümler ve Yargıtay içtihadı | Dava tarihindeki değer esas alınır; fiilî el atmada harç ve vekâlet ücreti nispidir |
El atmanın tarihi; usulü, değerleme tarihini ve harcı belirler.
4 Kasım 1983 ile 28 Temmuz 2021 arasındaki el atmalar nedeniyle hükmedilen bedeller için idareler bütçelerinden pay ayırır; pay yetmezse ödemeler sonraki yıllara yayılarak taksitle yapılabilir (Geçici m. 19).
Karar Kesinleşince Ödeme ve İcra
Mahkemenin hükmettiği bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri; davacının veya vekilinin idareye yazılı olarak bildireceği banka hesabına, bildirimden itibaren otuz gün içinde yatırılır. Bu sürede ödeme yapılmazsa genel hükümlere göre icra takibi başlatılabilir (Ek m. 4/1).
Anayasa Mahkemesi 2026’da, bu takiplerde idarenin teminat göstermeden icranın geri bırakılmasını isteyebilmesine imkân veren hükmü kamulaştırmasız el atma davaları yönünden iptal etti. Mahkemeye göre bu imkân, zaten hukuka aykırı biçimde mülkünden yoksun bırakılan malikin alacağına geç kavuşmasına yol açıyor ve Anayasa’daki peşin ödeme güvencesine yönelik ihlali ağırlaştırıyordu (AYM, E.2026/24, K.2026/106, RG 07.08.2026, §§ 30, 41). Bu tarihten itibaren belediye gibi idareler, kanun yoluna başvurdu diye ödemeyi ancak İcra ve İflas Kanunu m. 36’daki genel kurallara göre erteletebilir.
Isparta’da Kamulaştırmasız El Atma Davaları
Isparta’daki taşınmazlar için fiilî el atma davaları Isparta Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür; adres ve iletişim bilgileri için Isparta Adliyesi rehberimize bakabilirsiniz. Bu davalarda sonucu belirleyen, el atmanın tarihinin ve türünün doğru tespit edilmesi, davalı idarenin doğru seçilmesi ve emsal satışların titizlikle toplanmasıdır. Büromuz kamulaştırma ve imar kaynaklı uyuşmazlıklarda Isparta idare hukuku avukatı ve Isparta gayrimenkul avukatı olarak hizmet vermektedir.
Dava tarihinden işleyen yasal faizi yasal faiz hesaplama aracımızla dönemsel olarak hesaplayabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kamulaştırmasız el atma davası ne kadar sürer?
Süre; keşif, bilirkişi raporu ve kanun yolu aşamalarına bağlıdır. Dava asliye hukuk mahkemesinde başlar, ardından istinaf ve temyiz incelemesi yapılabilir. Davanın ve faizin başlangıcı dava tarihi olduğundan, beklemek malike bir avantaj sağlamaz.
Kamulaştırmasız el atmada zamanaşımı var mı?
Kural olarak yoktur. Dava mülkiyet hakkına dayandığı için malik, mülkiyeti devam ettiği sürece dava açabilir. Ancak 8 Ekim 1956’dan önceki fiilî tahsislerde 7588 sayılı Kanun’la eklenen Geçici 20. madde, 12 Ocak 1963’ten sonra ileri sürülen talepleri kabul etmemektedir.
Kamulaştırmasız el atma bedeline hangi faiz uygulanır?
Yargıtay, bedele dava tarihinden itibaren yasal faiz uygulamaktadır. Yasal faiz 31 Temmuz 2026’dan itibaren yıllık yüzde 31’dir; daha önceki dönem için yüzde 9 üzerinden dönemsel hesap yapılır.
Hukuki el atma nedir, ne zaman dava açılabilir?
Taşınmazın uygulama imar planında park, yol veya okul gibi bir kamu hizmet alanına ayrılıp kamulaştırılmamasıdır. İdare, plan yürürlüğe girdikten sonra beş yıl içinde taşınmazı kamulaştırmaz veya kısıtlamayı kaldırmazsa hukuki el atma gündeme gelir. Kesinleşmiş bir imar planı bulunması şarttır.
Hukuki el atma davası hangi mahkemede açılır?
Bu konu 2026’da tartışmalı hâle geldi. Davaların adli yargıda görüleceğini düzenleyen hüküm Anayasa Mahkemesince iptal edildi ve iptal 30 Ocak 2026’da yürürlüğe girdi. Daha önce Uyuşmazlık Mahkemesi bu davaları idari yargıda görüyordu. Dava açmadan önce güncel içtihadın incelenmesi gerekir.
Kamulaştırmasız el atma davasında harç ne kadar?
4 Kasım 1983’ten sonraki fiilî el atmalarda harç ve vekâlet ücreti nispidir, yani dava değerine göre hesaplanır. Hukuki el atmada ve 1956–1983 dönemine ilişkin davalarda ise maktu harç uygulanır. Tescil sırasındaki tapu harçlarını 20 Haziran 2026’dan itibaren idare öder.
İdare mahkeme kararına rağmen ödeme yapmazsa ne olur?
Banka hesabının idareye yazılı bildiriminden itibaren otuz gün içinde ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir. Anayasa Mahkemesinin 7 Ağustos 2026’da yürürlüğe giren kararıyla idare, kamulaştırmasız el atma alacaklarında teminat göstermeden icranın geri bırakılmasını isteyemez.
İlgili İçerikler
Av. Arb. Muhammed Çelik
Isparta Barosu’na kayıtlı avukat ve Adalet Bakanlığı siciline kayıtlı arabulucu. 2017’den bu yana Isparta’da faaliyet gösteren büromuz, kamulaştırma, imar ve gayrimenkul hukuku alanlarında hukuki destek sunmaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kaynaklar: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 11, 15, 29, Ek m. 1, Ek m. 4, Geçici m. 6, 19, 20; AYM E.2024/135 K.2025/20, E.2026/24 K.2026/106, E.2023/101 K.2023/207; Yargıtay 5. HD ve 7. HD kararları; Danıştay 6. D. E.2018/2704 K.2020/7178.