İnşaat projelerinde hukuki riskler çoğu zaman sözleşme imzalanırken doğar ve ancak iş durduğunda, teslim geciktiğinde ya da hakediş ödenmediğinde fark edilir. Av. Arb. Muhammed Çelik Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu, Isparta’da faaliyet gösteren müteahhit ve inşaat şirketlerine kat karşılığı sözleşmeler, arsa sahipleriyle uyuşmazlıklar, hakediş ve taşeron alacakları, kamu ihale süreçleri ve kentsel dönüşüm uygulamalarında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunar.
Kısaca: Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi tapuda pay devrini içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (TMK m. 706, TBK m. 237). Tacir olan müteahhit, kararlaştırılan gecikme cezasının aşırı olduğu gerekçesiyle indirilmesini isteyemez (TTK m. 22). 7579 sayılı Kanunla şantiye şefine günlük iş ve usta kaydı tutma yükümlülüğü getirildi; zemin ve temel etüdü 31 Aralık 2026’dan itibaren Bakanlık izinli kuruluşlarca yapılacak ve Yüksek Fen Kurulu kararının uygulanmasından doğan davalar adli yargıda görülecek.
Bu Alanda Sunduğumuz Hizmetler
- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, incelenmesi ve tapuya şerhi
- Arsa sahipleriyle uyuşmazlıklar: yer teslimi ve vekâletname, gecikme ve cezai şart, fesih ile tapu iptali ve tescil davaları
- Hakediş, taşeron ve malzeme alacaklarının takibi; ticari uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk
- Kamu ihalelerinde şikâyet ve itirazen şikâyet; sözleşme aşamasında Yüksek Fen Kurulu başvuruları ve davaları
- Alt işveren (taşeron) sözleşmeleri, işçilik alacakları ve iş kazası sorumluluğu
- Kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun) uygulamalarında malik anlaşmaları, satış izinleri ve fesih süreçleri
- Yapı denetimi, imar ve idari para cezalarına karşı başvurular; bağımsız bölüm satışlarında alıcılarla uyuşmazlıklar
Müteahhitlerin Kaçırmaması Gereken Süre ve Kurallar
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Kat karşılığı sözleşmenin şekli | Noterde düzenleme şekli; tapuda pay devri yapılmışsa veya edimler büyük ölçüde ifa edilmişse geçersizlik ileri sürülemez | TMK m. 706, TBK m. 237, TMK m. 2 |
| Gecikme cezası ve teslim | Arsa sahibi teslimde çekince koymazsa ifaya ekli cezai şartı isteyemez | TBK m. 179/2 |
| Tacir müteahhit | Sözleşme cezasının indirilmesini isteyemez | TTK m. 22 |
| Eser sözleşmesi alacakları | Beş yıl (yüklenicinin ağır kusuru hâli hariç) | TBK m. 147/6 |
| Ticari alacak davası | Dava öncesi arabuluculuk zorunlu; 6 hafta, en fazla 2 hafta uzatma | TTK m. 5/A |
| Kamu ihalesinde şikâyet | Farkına varılmasını izleyen günden itibaren 10 gün (21/b-c ihalelerinde 5 gün), sözleşme imzalanmadan önce idareye | 4734 s. K. m. 55 |
| İtirazen şikâyet | İdare kararının bildiriminden itibaren 10 gün içinde Kamu İhale Kurumuna | 4734 s. K. m. 55, 56 |
| Yüksek Fen Kurulu | Kesin kabul tamamlanıncaya kadar yazılı itiraz; idare 30, Kurul 60 gün; uygulamadan doğan dava adli yargıda | 4735 s. K. ek m. 2 |
| Alt işveren işçileri | Asıl işveren, alt işverenin işçilerine karşı o işyeriyle ilgili yükümlülüklerden alt işverenle birlikte sorumludur | 4857 s. K. m. 2 |
Arsa Sahibiyle Uyuşmazlıklarda Müteahhidin Durumu
Kat karşılığı sözleşmesi iki tarafa da borç yükler. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, arsayı ifaya uygun şekilde teslim etme ve inşaat için gerekli vekâletnameyi verme borcunun arsa sahibine ait olduğunu; bu edimlerden kaçınan arsa sahibinin temerrüde düştüğünü ve ruhsat alımındaki kısa bir gecikmenin yüklenicinin temerrüdü için yeterli olmadığını kabul etmektedir (07.05.2024, E. 2023/562, K. 2024/1318; 29.05.2025, E. 2024/3052, K. 2025/2319). Bu nedenle yer teslimi, vekâletname, ruhsat başvuruları ve idareden kaynaklanan gecikmelerin tarihleriyle belgelenmesi, ileride doğabilecek fesih davasında belirleyici olur. Ayrıntılar için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.
2026’da Müteahhitler İçin Ne Değişti?
- Şantiye şefi, şantiyedeki günlük işlerin ve çalışan yetki belgeli ustaların kaydını Bakanlıkça belirlenecek usule uygun tutmak zorundadır (3194 sayılı Kanun m. 28).
- Zemin ve temel etütleri 31 Aralık 2026’dan itibaren Bakanlık izinli kuruluşlarca yapılacak; uygulama Bakanlığın belirleyeceği pilot ilde başlayacak (4708 sayılı Kanun ek m. 2).
- Karot sonucu standardı sağlamayan beton üreticisine 500.000 TL, mikser etiketi veya karekodlu irsaliye eksikliğinde 250.000 TL idari para cezası öngörüldü (4708 sayılı Kanun m. 8).
- Yüksek Fen Kurulu kararının idarece uygulanmasından doğan davalar adli yargıda görülür (4735 sayılı Kanun ek m. 2).
Değişikliklerin ayrıntılı değerlendirmesi için 7579 sayılı Kanun: müteahhitler için ne değişti? yazımıza bakabilirsiniz.
Kentsel Dönüşümde Müteahhit
- Riskli yapılarda kat karşılığı ve benzeri değerlendirme kararları, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır (6306 sayılı Kanun m. 6/1).
- Müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin izniyle yapılabilir (m. 6/13).
- Müteahhide devredilen taşınmazlara, kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin yapım işi dışındaki borçları için haciz ve tedbir uygulanamaz; yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar (m. 6/10).
- Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmaz veya iş en az altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla fesih kararı alabilir; Başkanlığın otuz günlük ihtarına rağmen işe başlanmazsa sözleşmeler kendiliğinden feshedilmiş sayılır (m. 6/14).
Malik, kiracı ve kira yardımı yönünden riskli yapı tespiti, itiraz süresi ve salt çoğunluk kararının ayrıntıları için kentsel dönüşümde haklar rehberimize bakabilirsiniz.
Sürekli Danışmanlık Nasıl İşler?
Müteahhitlik işlerinde hukuki destek, yalnızca uyuşmazlık çıktığında değil, her projenin başında ve yürütülmesi sırasında ihtiyaç duyulan bir süreçtir. Sürekli danışmanlık kapsamında genellikle şu konular düzenli olarak takip edilir:
- Her yeni projede kat karşılığı, taşeron ve tedarik sözleşmelerinin hazırlanması veya incelenmesi
- Arsa sahipleri, taşeronlar ve idarelerle yazışmaların ve ihtarların kanunun aradığı şekilde yapılması
- Hakediş, alacak ve cezai şart hesaplarının belgelenmesi; gerektiğinde icra ve dava takibi
- Kamu ihalelerinde doküman, şikâyet ve itiraz sürelerinin izlenmesi
- İnşaat ve imar mevzuatındaki değişikliklerin projelere etkisinin bildirilmesi
Isparta’da İnşaat Uyuşmazlıkları Nerede Görülür?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan fesih, tapu iptali ve tescil ile alacak davaları genel mahkemelerde görülür; iki tarafın da tacir olduğu ticari uyuşmazlıklarda asliye ticaret mahkemesi, bulunmayan yerlerde asliye hukuk mahkemesi ticari davaya bakar (TTK m. 5/4). Kamu ihalesinde sözleşme imzalanmadan önceki aşamada önce idareye şikâyet ve Kamu İhale Kurumuna itirazen şikâyet yolu tüketilir ve uyuşmazlık idari yargıda çözülür; sözleşmenin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar ise adli yargıda görülür.
Isparta’daki mahkemelerin tam listesi ve hangi davanın hangi mahkemede açılacağı için Isparta Adliyesi mahkemeler rehberimize bakabilirsiniz.
Büromuzun tüm çalışma alanları, ofis adresi ve iletişim bilgileri için Isparta avukat ve arabulucu Av. Arb. Muhammed Çelik ana sayfasına göz atabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmazsa geçersiz mi?
Sözleşme resmî şekle tabidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Ancak adi yazılı sözleşmeye dayanılarak tapuda pay devri yapılmışsa ya da edimler büyük ölçüde ifa edilmişse, şekil eksikliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması sayılır (Yargıtay 6. HD, 16.09.2025, E. 2025/375, K. 2025/2944).
Arsa sahibi vekâletname vermezse müteahhit temerrüde düşer mi?
Hayır. Arsayı teslim etme ve inşaat için gerekli yetkileri verme borcu arsa sahibine aittir; bu edimlerden kaçınan arsa sahibi temerrüde düşer (Yargıtay 6. HD, 07.05.2024, E. 2023/562, K. 2024/1318).
Arsa sahibi daireleri çekince koymadan teslim alırsa gecikme cezası isteyebilir mi?
Gecikmeye bağlanan cezai şart ifaya ekli cezai şarttır; arsa sahibi teslimi kabul ederken çekince ileri sürmezse cezai şartı isteme hakkı ortadan kalkar (TBK m. 179/2; Yargıtay 6. HD, 21.04.2025, E. 2024/2452, K. 2025/1585).
Yüksek Fen Kurulu kararına ilişkin dava hangi mahkemede açılır?
Kurulun anlaşmazlığın çözümü için verdiği kararın idarece uygulanmasından kaynaklı davalar, sözleşmenin tarafları arasında adli yargıda görülür (4735 sayılı Kanun ek m. 2).
Taşeronun işçisinin alacağından müteahhit sorumlu mu?
Asıl işveren, alt işverenin işçilerine karşı o işyeriyle ilgili olarak İş Kanunu’ndan, iş sözleşmesinden ve toplu iş sözleşmesinden doğan yükümlülüklerinden alt işverenle birlikte sorumludur (4857 sayılı Kanun m. 2).
Kentsel dönüşümde müteahhit dairelerini ne zaman satabilir?
Müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin izniyle yapılabilir; tamamlanma oranında veya üstünde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir (6306 sayılı Kanun m. 6/13).
Müteahhitlik ve inşaat projelerinizin hukuki süreçleri için Av. Arb. Muhammed Çelik Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz. Adres: Kutlubey Mah. Cengiz Topel Cad. 1006 Sk. No:31/1 Merkez/ISPARTA — Telefon: 0 554 842 15 37. İletişim sayfası için tıklayın.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez; avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Somut durumunuz için büromuza danışınız.