Kamulaştırma Bedeline İtiraz: Bedel Tespiti Davası, Süreler ve 2026 Kararları
Kısa cevap: İdare önce taşınmazı pazarlıkla satın almayı teklif eder. Anlaşma olmazsa taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar; malik bedele bu davada itiraz eder ve mahkeme bilirkişi kuruluyla gerçek değeri belirler. Kamulaştırma işleminin kendisine karşı ise mahkemenin tebligatından itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 8 Nisan 2026’da, belirlenen bedele dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanacağına karar verdi.
Son güncelleme: 11 Ekim 2026 · Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kamulaştırma, mülkiyet hakkına yapılabilecek en ağır müdahalelerden biridir ve Anayasa’nın 46. maddesi bunu taşınmazın gerçek karşılığının peşin ödenmesi şartına bağlar. Gerçek karşılığın ne olduğu ise çoğu zaman idarenin teklifiyle değil, mahkemede belirlenir. Bu yazıda kamulaştırma sürecini, bedele nasıl itiraz edileceğini, kaçırılmaması gereken süreleri ve 2025–2026’da Anayasa Mahkemesi ile Yargıtay’ın getirdiği değişiklikleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun güncel metnine dayanarak açıklıyoruz.
Kamulaştırma Süreci Adım Adım
İdare, kamu yararı kararını aldıktan sonra taşınmazın planını çıkarır, maliklerini tespit eder ve kamulaştırmayı tapu siciline şerh ettirir (m. 5–7). Şerh tarihinden itibaren altı ay içinde bedel tespiti davası açıldığına dair belge tapuya verilmezse şerh resen silinir (m. 7/3). Ardından süreç iki yoldan biriyle ilerler: anlaşarak satın alma veya mahkemede bedel tespiti.
Kamulaştırma, anlaşma olmazsa mahkemede bedel tespitiyle tamamlanır.
Satın alma usulü: uzlaşma görüşmesi
İdarenin kıymet takdir komisyonu taşınmazın tahmini bedelini belirler; idare bu bedeli açıklamadan malike pazarlıkla satın alma teklifini resmî bir yazıyla bildirir. Malik yazının tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye başvurursa uzlaşma komisyonuyla pazarlık görüşmesi yapılır. Anlaşılan bedel, komisyonun tahmini değerini geçemez. Anlaşma tutanağı imzalanırsa idare 45 gün içinde bedeli hazır ederek taşınmazı adına tescil ettirir ve bedeli öder (m. 8).
Bedel Tespiti ve Tescil Davası Nasıl İşler?
Anlaşma sağlanamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurarak bedelin tespitini ve taşınmazın adına tescilini ister (m. 10). Dava basit yargılama usulüyle görülür (m. 37). Kanundaki akış şöyledir:
- Mahkeme, başvurudan itibaren en geç 30 gün sonrası için duruşma günü belirler ve malike dava dilekçesiyle birlikte meşruhatlı davetiye gönderir.
- Malik, taşınmazın değerine ilişkin tüm savunma ve delillerini tebliğden itibaren 10 gün içinde yazılı olarak bildirmelidir. Emsal satış belgeleri, kira gelirleri ve ürün bilgileri bu aşamada sunulmalıdır.
- İlk duruşmada hâkim tarafları bedelde anlaşmaya davet eder. Anlaşılamazsa en geç 10 gün içinde keşif yapılır; bilirkişi kurulu raporunu 15 gün içinde verir.
- Taraflar rapora itiraz edebilir; gerekirse yeni bir bilirkişi kurulu atanır ve hâkim “adil ve hakkaniyete uygun” bedeli belirler (m. 10/8).
- İdareye bedeli bankaya yatırması için 15 gün süre verilir; makbuz sunulunca taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin malike ödenmesine karar verilir.
Bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakkı saklıdır. Kanun yolunda bedel düşerse malik aradaki farkı iade eder; ancak ödeme tarihi ile iade yazısının tebliği arasındaki süre için faiz istenmez (m. 10/8).
Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?
Bilirkişi kurulu; taşınmazın cinsini, yüzölçümünü, değerini etkileyen tüm nitelikleri, vergi beyanını ve resmî kıymet takdirlerini ayrı ayrı inceler ve Sermaye Piyasası Kurulu değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir rapor düzenler (m. 11). Yöntem taşınmazın niteliğine göre değişir:
- Arsa: kamulaştırma gününden önceki, özel amaç taşımayan emsal satışlara göre satış değeri.
- Tarım arazisi: olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, verim, üretim gideri ve satış fiyatlarında o yerdeki İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünün resmî verilerinin esas alınması, başka verilere dayanılıyorsa bunun açıkça gerekçelendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır (E.2025/115, K.2026/227, 08.04.2026).
- Yapı: resmî birim fiyatlar, yapı maliyeti ve yıpranma payı.
- Kamulaştırmayı gerektiren projenin yaratacağı değer artışı ve taşınmazın ileride farklı kullanımından beklenen kâr hesaba katılmaz (m. 11/2).
Değer tespitinde, idarenin kamulaştırma belgelerini mahkemeye verdiği gün esas alınır (m. 15/son). Bilirkişi kurulu en az üç kişiden oluşur ve biri gayrimenkul değerleme uzmanı veya taşınmaz geliştirme alanında lisansüstü eğitim almış bir uzman olmalıdır (m. 15).
Kısmi kamulaştırma ve değer düşüklüğü
Taşınmazın yalnızca bir kısmı kamulaştırılıyorsa, kalan kısımda kamulaştırma nedeniyle oluşan değer düşüklüğü de bedele eklenir; kalan kısmın değeri artıyorsa artış bedelden düşülür, ancak bu indirim bedelin yarısını geçemez (m. 12). Kalan kısım kullanılamayacak durumdaysa ve kamulaştırmaya karşı iptal davası açılmamışsa malik, tebliğden itibaren 30 gün içinde yazılı başvuruyla bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir; idare bunu yapmak zorundadır (m. 12).
İrtifak kamulaştırması: enerji hattı ve boru hattı
Mülkiyet yerine taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulabilir (m. 4). Elektrik nakil hattı, doğal gaz veya su boru hattı geçen taşınmazlarda kamulaştırma bedeli, irtifak nedeniyle taşınmazda oluşan kıymet düşüklüğüdür ve gerekçesiyle belirtilmelidir (m. 11/son).
Kamulaştırmanın İptali İçin Dava: 30 Gün
Bedele değil kamulaştırmanın kendisine itiraz ediliyorsa, örneğin kamu yararı bulunmadığı veya usule aykırılık iddia ediliyorsa, malik mahkemenin tebligatından, tebligat yapılamayanlar için gazete ilanından itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açabilir. Malik adı veya yüzölçümü gibi maddi hatalar için aynı sürede adli yargıda düzeltim davası açılır. Paylı ve elbirliği mülkiyette her paydaş tek başına dava açabilir (m. 14).
Bu alanda Anayasa Mahkemesi son iki yılda üç önemli karar verdi:
- 27 Mart 2025: İdari yargıdaki iptal davasının bedel tespiti davasında ancak yürütmeyi durdurma kararı varsa bekletici mesele yapılmasını öngören hüküm ile “açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez” kuralı iptal edildi (AYM, E.2024/101, K.2024/232). Böylece bir paydaşın kazandığı iptal kararı diğer paydaşları da korur.
- 1 Aralık 2025: İptal davası açan malikin kamulaştırmanın kesinleşmesini önlemek için ayrıca yürütmeyi durdurma kararı alıp belgelemesi şartı iptal edildi (AYM, E.2025/148, K.2025/141). Artık iptal davası açıldığının belgelenmesi yeterlidir.
- 21 Şubat 2027: Bedel tespiti davasında verilen tescil hükmünün kesin olduğuna dair ibare iptal edildi; iptal bu tarihte yürürlüğe girecek (AYM, E.2025/190, K.2026/38).
Kamulaştırmada malik açısından kritik süreler.
Kamulaştırma Bedeline Hangi Faiz Uygulanır? Hukuk Genel Kurulu 2026
Eskiden kanun, bedel tespiti davası dört ayda bitmezse bedele dördüncü ayın sonundan itibaren kanuni faiz işletilmesini öngörüyordu. Anayasa Mahkemesi bu kuralı, kanuni faizin enflasyon karşısında gerçek karşılığı korumadığı gerekçesiyle iptal etti (AYM, E.2022/83, K.2023/69, RG 01.08.2023).
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 8 Nisan 2026 tarihli kararıyla, iptalle doğan boşlukta doğrudan Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrasının uygulanacağını kabul etti: kamulaştırma bedeline dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz işletilir. Kurul, bu faizin malikin ayrıca talebi aranmaksızın uygulanacağını ve iptal kararının henüz kesinleşmemiş davalarda da dikkate alınacağını belirtti (Yargıtay HGK, E.2025/115, K.2026/227). Bu, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin bazı dosyalarda uyguladığı “dava tarihinden dört ay sonrasından yasal faiz” yaklaşımından malik lehine belirgin bir ayrılıktır.
Harç, Vekâlet Ücreti, Ödeme ve Vergi
- Bu Kanun kapsamındaki bedel davalarında mahkeme ve icra harçları, davalı idare tarafından ödenmek üzere maktu olarak belirlenir (Ek m. 4/3).
- Mahkemenin hükmettiği bedel ve giderler, malikin idareye yazılı olarak bildireceği banka hesabına bildirimden itibaren 30 gün içinde yatırılır; ödenmezse icra takibi yapılabilir (Ek m. 4/1).
- Kamulaştırmanın gerektirdiği tapu harçları ve bilirkişi giderleri idareye aittir (m. 29).
- Taşınmazın kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisi değeri kesinleşen bedelden düşükse aradaki fark üzerinden cezalı emlak vergisi tarh edilir (m. 39). Beyanların güncel tutulması bu yüzden önemlidir.
- Kanun, kamulaştırma bedelinin tamamının veya bir kısmının avukata ait olacağının kararlaştırılmasını ve avukatın malike bedeli önceden ödemesini yasaklar ve cezai yaptırıma bağlar (m. 31, 33).
Acele Kamulaştırma
Yurt savunması ihtiyacı, Cumhurbaşkanınca acelelik kararı alınan hâller veya özel kanunlardaki olağanüstü durumlarda idare, kıymet takdiri dışındaki işlemleri sonraya bırakarak taşınmaza el koyabilir. Mahkeme yedi gün içinde bilirkişi aracılığıyla taşınmazın değerini belirler; bu tutar malik adına bankaya yatırılınca el koyma kararı verilir, tapuya devir yasağı şerh edilir ve taşınmaz boşaltılır (m. 27). El koyma için belirlenen bu değer kesin bedel değildir; kesin bedel 10. maddeye göre görülen bedel tespiti davasında belirlenir ve malik orada itiraz eder.
Kamulaştırılan Taşınmazı Geri Alma Hakkı
Bedelin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde idare kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesis yapmaz ve taşınmazı olduğu gibi bırakırsa malik veya mirasçıları, aldıkları bedeli kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Bu hak doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer (m. 23). İdare taşınmaza ihtiyacı kalmadığını kendisi duyurursa malik üç ay içinde geri alabilir; iade kesinleşmeden itibaren bir yıl içinde gerçekleşirse faiz alınmaz (m. 22).
Isparta’da Kamulaştırma Davaları
Isparta’daki taşınmazlara ilişkin bedel tespiti ve tescil davaları taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde, kamulaştırmanın iptali davaları ise idare mahkemesinde görülür (Isparta Adliyesi rehberi). Kamulaştırma yapılmadan taşınmazınıza el atıldıysa izlenecek yol farklıdır; bunun için kamulaştırmasız el atma davası yazımıza bakabilirsiniz. Büromuz kamulaştırma süreçlerinde Isparta idare hukuku avukatı ve Isparta gayrimenkul avukatı olarak destek vermektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kamulaştırma bedeline nasıl itiraz edilir?
Bedele itiraz, idarenin asliye hukuk mahkemesinde açtığı bedel tespiti ve tescil davasında yapılır. Malik, davetiyenin tebliğinden itibaren 10 gün içinde savunma ve delillerini sunar, keşifte bulunur ve bilirkişi raporuna itiraz eder. Mahkeme adil ve hakkaniyete uygun bedeli belirler.
Kamulaştırma işlemine karşı dava açma süresi ne kadar?
Kamulaştırma işleminin iptali için idari yargıda, maddi hataların düzeltilmesi için adli yargıda dava açma süresi, mahkemenin tebligatından veya ilan tarihinden itibaren 30 gündür (2942 sayılı Kanun m. 14).
İdarenin uzlaşma teklifini kabul etmezsem ne olur?
İdare taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Bedel bilirkişi kurulunca belirlenir. Uzlaşma tutanağını imzalarsanız sonradan bedele itiraz edemezsiniz.
Kamulaştırma bedeline faiz işler mi?
Evet. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 8 Nisan 2026’da, bedele dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin, malikin ayrıca talebi aranmaksızın uygulanacağına karar verdi (E.2025/115, K.2026/227).
Taşınmazın bir kısmı kamulaştırılırsa kalan kısım ne olur?
Kalan kısımda oluşan değer düşüklüğü bedele eklenir. Kalan kısım kullanılamayacak durumdaysa ve iptal davası açılmamışsa malik, tebliğden itibaren 30 gün içinde yazılı başvuruyla bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir.
Acele kamulaştırmada bedele itiraz edilebilir mi?
Evet. Acele el koymada mahkemenin yedi gün içinde belirlediği değer yalnızca el koymanın şartıdır. Kesin kamulaştırma bedeli ayrıca açılan bedel tespiti davasında belirlenir ve malik bu davada itiraz eder.
Kamulaştırılan taşınmaz geri alınabilir mi?
Bedelin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde idare amaca uygun hiçbir işlem yapmazsa malik veya mirasçıları, aldıkları bedeli kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Bu hak doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.
İlgili İçerikler
Av. Arb. Muhammed Çelik
Isparta Barosu’na kayıtlı avukat ve Adalet Bakanlığı siciline kayıtlı arabulucu. 2017’den bu yana Isparta’da faaliyet gösteren büromuz, kamulaştırma, imar ve gayrimenkul hukuku alanlarında hukuki destek sunmaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kaynaklar: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 4, 7, 8, 10, 11, 12, 14, 15, 22, 23, 27, 29, 31, 37, 39, Ek m. 4; AYM E.2022/83 K.2023/69, E.2024/101 K.2024/232, E.2025/148 K.2025/141, E.2025/190 K.2026/38; Yargıtay HGK E.2025/115 K.2026/227.