Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Arabuluculuk, Satış Süreci ve 2026’daki Mirasçılar Arası Artırma Kuralı
Kısa cevap: Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, birden fazla kişiye ait bir malda ortaklığı sona erdirmek için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır; dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Hâkim önce malın aynen bölünmesine bakar; bölme uygun değilse açık artırmayla satışa karar verir (TMK m. 699). 31 Temmuz 2026'dan itibaren, bütün malikleri mirasla edinmiş taşınmazlarda birinci artırma yalnızca mirasçı-malikler arasında ve bir defaya mahsus yapılıyor (İİK m. 114).
Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Miras kalan ev, arsa ya da bahçe çoğu zaman kardeşler ve diğer mirasçılar arasında ortak kalır. Mirasçılardan biri payını paraya çevirmek, diğeri taşınmazı korumak ister; anlaşma sağlanamayınca yol ortaklığın giderilmesi davasına çıkar. Isparta'da gül ve elma bahçeleri gibi tarım arazileri söz konusu olduğunda ayrıca tarım mevzuatındaki bölünme yasakları devreye girer.
2026 yazında satış aşamasında önemli bir değişiklik yapıldı: 7589 sayılı Kanun'la İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesine eklenen hükümle, mirasla edinilen taşınmazlarda ilk artırma artık yalnızca mirasçılar arasında yapılıyor. Aşağıda davanın nerede ve kime karşı açılacağını, mahkemenin nasıl paylaştırdığını ve yeni artırma kuralını kanun metinleri ve Yargıtay kararlarıyla açıklıyoruz.
Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
Bir mal birden fazla kişiye ait olduğunda iki tür birlikte mülkiyet söz konusu olabilir:
- Paylı mülkiyet: Her paydaşın payı tapuda belirlidir (ör. ½, ¼). Paydaşlardan her biri, ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698). Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıl sınırlandırılabilir; uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez.
- Elbirliği mülkiyeti: Miras kalan ve henüz paylaştırılmamış mallarda mirasçılar elbirliğiyle maliktir. Mirasçılardan her biri, ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir ve terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden talep edebilir (TMK m. 642).
Yargıtay'ın tanımıyla bu davalar, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu mallarda ortaklar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı davalardır (Yargıtay 7. HD, 12.02.2025, E. 2024/5019, K. 2025/707).
Dava açmadan önce arabulucu zorunlu
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-b). Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir. Bu aşamanın bilinmesi gereken üç sonucu vardır:
- Süre: Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m. 18/A-9).
- Anlaşmanın geçerliliği: Ortaklığın giderilmesinde düzenlenen anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazla ilgili anlaşmalarda şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m. 18/B-3).
- Doğrudan tescil: Taşınmazın devrine ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, şerh verildikten sonra tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir; ayrıca resmî senet düzenlenmez (m. 18/B-5).
Mirasçıların arabuluculuk masasında anlaşması, örneğin bir mirasçının diğerlerinin paylarını satın alması, davadan hem daha hızlı hem daha az masraflı bir çözümdür. Arabuluculuk süreci hakkında ayrıntı için dava şartı arabuluculuk rehberimize bakabilirsiniz.
Dava nerede ve kime karşı açılır?
- Görevli mahkeme: Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4/1-b).
- Yetkili mahkeme: Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1). Isparta merkezdeki bir taşınmaz için dava Isparta'da açılır; davayı açan mirasçının başka bir şehirde oturması bunu değiştirmez.
- Taraflar: Davada bütün paydaşların yer alması gerekir. Tapuda kayıtlı maliklerden biri ölmüşse, mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya dahil edilmesi zorunludur; Yargıtay bu taraf teşkili sağlanmadan verilen kararları bozmaktadır (Yargıtay 7. HD, 05.05.2025, E. 2025/607, K. 2025/2369).
Ortaklığın giderilmesinde dava öncesinden satışa kadar süreç.
Mahkeme nasıl paylaştırır: aynen taksim mi, satış mı?
Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir (TMK m. 699/1). Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa kanun şu sırayı izler:
- Aynen taksim: Hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Parçaların değerleri eşit değilse, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır (m. 699/2).
- Satış: Bölme durum ve koşullara uygun değilse ve özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur (m. 699/3).
- Paydaşlar arasında artırma: Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır (m. 699/3). Aşağıda anlatılan 2026 kuralı bu genel kuraldan ayrı, kanundan doğan bir mirasçılar arası artırmadır.
Satış bedelinin nasıl dağıtılacağı mülkiyetin türüne göre değişir ve hükümde açıkça gösterilmelidir:
Kaynak: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 12.02.2025, E. 2024/5019, K. 2025/707.
| Taşınmazın durumu |
Satış bedeli ve harç nasıl dağıtılır? |
| Paylı mülkiyet | Paydaşların tapudaki payları oranında |
| Elbirliği mülkiyeti (paylaşılmamış miras) | Mirasçılık belgesindeki paylar oranında |
| İkisi bir arada | Tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar birlikte dikkate alınarak |
Tarla ve bahçeler neden çoğu zaman bölünemez?
Tarım arazilerinde aynen taksimin önünde kanuni bir engel vardır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na göre tarım arazileri, Bakanlıkça belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve pay ile paydaş sayısı artırılamaz. Asgari büyüklük; mutlak tarım, marjinal tarım ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, meyve bahçeleri gibi dikili tarım arazilerinde 0,5 hektardan, örtü altı tarımında 0,3 hektardan küçük belirlenemez (m. 8). Tarım arazilerinde taksim, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ve paylı mülkiyet olarak intikal gibi işlemler de Bakanlığın iznine tabidir (m. 8/B).
Bu nedenle, mirasçı sayısı fazla olan küçük bir bahçenin mirasçılar arasında parsellere bölünmesi çoğu zaman mümkün olmaz ve mahkeme satışa karar verir. Mirasa konu tarımsal arazilerde ayrıca 5403 sayılı Kanun'un 8/B ile 8/D maddeleri arasındaki özel devir usulü de gündeme gelebilir; bu usulde araziyi ehil bir mirasçıya devretme imkânı öne çıkar.
2026'da ne değişti? Mirasçılar arasında ilk artırma
7589 sayılı Kanun'un 1. maddesiyle İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesine eklenen cümleler 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe girdi (7589 s. K. m. 26/1-c):
"Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır."
- Şartlar: Taşınmazın bütün malikleri payını mirasla edinmiş olmalı ve mirasçılar dışında hiçbir üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmamalıdır. Paylardan biri daha önce bir yabancıya satılmışsa kural uygulanmaz.
- Birinci artırma: Yalnızca malik olan mirasçılar teklif verebilir ve teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir (İİK m. 114, ilan bendi 8).
- İkinci artırma: Birinci artırmada sonuç alınamazsa herkese açık ikinci artırmaya geçilir; burada kural olarak muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklar toplamından fazla olanı ve masraflar aşılmalıdır.
- İhale bedelini yatırmayan: En yüksek teklifi verip süresinde ödemeyen ihale alıcısının teminatı iade edilmez; satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Ödemeyen kişi paydaşsa teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (bent 9).
- Geçiş: Değişiklik, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz; bunlarda eski hükümler geçerlidir (7589 s. K. Geçici m. 1/1).
31 Temmuz 2026'dan itibaren miras taşınmazlarının satışında artırma düzeni.
Pratik anlamı: Taşınmazı elde tutmak isteyen mirasçı, satış kararından sonra da onu dışarıdan bir alıcıya kaptırmadan, gerçek değerinden (muhammen kıymetin tamamından) almak için bir fırsat elde eder. Buna karşılık mirasçılar arasında muhammen kıymeti karşılayan bir teklif çıkmazsa taşınmaz, ikinci artırmada daha düşük bedelle dışarıdan birine satılabilir. Kıymet takdirinin gerçekçi olması bu nedenle her iki taraf için de önem taşır.
Satış süreci adım adım
- Satış kararı: Sulh hukuk mahkemesi ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verir; satışın genel açık artırmayla yapılacağı ve bedelin nasıl dağıtılacağı hükümde gösterilir.
- İlan: Birinci ve ikinci artırmanın gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce elektronik satış portalında ilan edilir (İİK m. 114).
- Teminat: Artırmaya katılmak için kural olarak kıymetin yüzde onu oranında teminat yatırılır.
- Artırma: Şartlar varsa önce mirasçılar arasında birinci artırma, sonuç alınamazsa ikinci artırma yapılır.
- Ödeme ve tescil: İhale alıcısı bedeli, ihale tutanağının portalda ilanından itibaren en geç yedi gün içinde öder; ihale kesinleşince tescil yapılır ve bedel paydaşlara dağıtılır.
Sık yapılan hatalar
- Arabulucuya gitmeden dava açmak: Dava usulden reddedilir.
- Paydaşlardan birini unutmak: Ölmüş kayıt maliklerinin mirasçıları davaya dahil edilmeden karar verilemez; bu, yargılamayı uzatan en yaygın eksikliktir.
- Tarım arazisinde aynen taksimde ısrar: Asgari büyüklük sınırının altında bölme mümkün değildir.
- Anlaşmayı şerhsiz bırakmak: Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi zorunludur.
- Artırma takvimini kaçırmak: Mirasçılar arasındaki birinci artırma bir defaya mahsustur; teminat ve katılım süreleri kaçırılırsa bu hak kullanılamaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?
Sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m. 4/1-b). Taşınmazlarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1).
Ortaklığın giderilmesinde arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.
Ortaklığın giderilmesinde yeni düzenleme nedir?
31 Temmuz 2026'dan itibaren, bütün malikleri payını mirasla edinmiş ve mirasçı dışında maliki olmayan taşınmazların satışında birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında ve bir defaya mahsus yapılır; teklifin muhammen kıymetin tamamını geçmesi gerekir (İİK m. 114, 7589 sayılı Kanunla değişik).
Paydaşlardan biri satışa karşı çıkarsa ne olur?
Aynen bölme mümkün değilse hâkim, bir paydaşın itirazına rağmen açık artırmayla satışa karar verebilir (TMK m. 699/3). Bütün paydaşların rızası yalnızca satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılması için aranır.
Miras kalan tarla veya bahçe mirasçılar arasında bölünebilir mi?
Tarım arazileri, Bakanlıkça belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünemez ve hisselendirilemez; bu sınır dikili tarım arazilerinde 0,5 hektardan küçük belirlenemez (5403 sayılı Kanun m. 8). Bu nedenle küçük bahçelerde çoğu zaman satışa karar verilir.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Kanunda belirli bir süre yoktur. Süreyi en çok paydaş sayısı, ölmüş maliklerin mirasçılarının davaya dahil edilmesi, tebligatlar, keşif ve kıymet takdiri etkiler. Dava öncesindeki arabuluculuk aşaması ise görevlendirmeden itibaren üç haftadır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir.
İlgili İçerikler
Av. Arb. Muhammed Çelik
Isparta Barosu'na kayıtlı avukat ve Adalet Bakanlığı siciline kayıtlı arabulucu. 2017'den bu yana Isparta'da faaliyet gösteren büromuz, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava takibi ile dava şartı arabuluculuk hizmeti sunmaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kaynaklar: 4721 sayılı TMK m. 642, 698, 699; 6100 sayılı HMK m. 4, 12; 6325 sayılı Kanun m. 18/A, 18/B; 2004 sayılı İİK m. 114 (7589 sayılı Kanunla değişik); 7589 sayılı Kanun m. 26 ve Geçici m. 1; 5403 sayılı Kanun m. 8, 8/B; Yargıtay 7. HD kararları.