Kentsel Dönüşümde Haklar 2026: Salt Çoğunluk, Riskli Yapı İtirazı, Kira Yardımı ve Müteahhit Uyuşmazlıkları
Kısa cevap: Kentsel dönüşümde karar artık üçte iki ile değil, hisseler oranında salt çoğunlukla alınıyor (9 Kasım 2023’ten beri). Riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edilebilir; yıkım için maliklere en fazla 90 gün süre verilir. Anlaşmayla tahliye edilen malike riskli yapılarda 18 ay kira yardımı, kiracıya ise aylık tutarın iki katı kadar tek seferlik yardım yapılabilir; başvuru süresi tahliye veya yıkımdan itibaren bir yıldır. Bu Kanun’a göre yapılan idari işlemlere karşı dava süresi 30 gündür.
Son güncelleme: 22 Ekim 2026 · Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Deprem riski nedeniyle binanızda kentsel dönüşüm konuşulmaya başladıysa, aklınıza gelen sorular büyük olasılıkla şunlardır: Karar için kaç kişinin imzası gerekir? İmzalamazsam ne olur? Kira yardımı alabilir miyim, kiracıysam haklarım neler? Müteahhit işi yarım bırakırsa ne yapılır? Bu rehberde bu soruları 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un ve uygulama yönetmeliğinin güncel metnine göre, adım adım cevaplıyoruz.
Riskli yapı tespitinden kira yardımı başvurusuna kentsel dönüşüm süreci.
Süreç Nasıl Başlar? Riskli Yapı Tespiti
Kentsel dönüşüm, binanın “riskli yapı” olarak tespit edilmesiyle başlar. Tespit öncelikle maliklerin kendileri tarafından, masrafı kendilerine ait olmak üzere, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Başkanlık veya idare tespiti resen yapabileceği gibi maliklere süre vererek de isteyebilir; süresinde yaptırılmazsa tespiti kendisi yapar veya yaptırır (6306 sayılı Kanun m. 3/1).
Riskli yapı, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapuya bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. Muhtarlıktaki ilanın son günü, tespit bütün ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (m. 3/2). Süreler bu tarihten itibaren işlemeye başlar.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz: 15 Gün
Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversitelerin ilgili bölümlerinden görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlık/Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyetlerce incelenip karara bağlanır (m. 3/1).
- Acil durumlar: Kendiliğinden çöken ya da ağır hasar gören veya bu riski taşıyan yapıların bulunduğu alanlarda Başkanlık uygulamayı resen yürütür; bu durumda tespit listesi kapıya asılıp muhtarlıkta iki gün ilan edilir ve itiraz süresi yalnızca iki gündür (m. 6/A).
- Dava: Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir (m. 6/9).
İki Bölü Üç Değil, Salt Çoğunluk: Karar Nasıl Alınır?
Kanun’un ilk hâlinde riskli yapının yıkılıp yeniden yapılması gibi kararlar için hisseler oranında “en az üçte iki” çoğunluk aranıyordu. 7471 sayılı Kanunla bu oran 9 Kasım 2023’ten itibaren “salt çoğunluk” olarak değiştirildi (6306 sayılı Kanun m. 6/1). İnternette hâlâ “üçte iki çoğunluk” bilgisine sık rastlanması bu değişiklikten kaynaklanır.
- Kişi sayısı değil, pay oranı: Çoğunluk, paydaş sayısına göre değil, sahip olunan hisseler (arsa payları) oranında hesaplanır. Örneğin toplam arsa payı 1.000 olan bir binada, kaç kişi olduklarına bakılmaksızın 500’den fazla arsa payına sahip maliklerin kararı yeterlidir.
- Neye karar verilir: Yeniden bina yaptırılması, parsellerin birleştirilmesi, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yöntemlerle değerlendirme; yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemleri de bu kararla yürütülür (m. 6/1).
- İdareye sunulacak belge: Anlaşan maliklerin imzaladığı karar tutanağı ya da anlaşan maliklere ait vekâletname veya sözleşme örnekleri (m. 6/1).
- Bina yıkıldıktan sonra: Arsa maliklerine yapılan tebligatı izleyen otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, idare acele kamulaştırma yoluna gidebilir (m. 6/2).
Kaynak: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m. 3, 5, 6, 6/A; 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 8, 16.| Konu | Süre / kural | Dayanak |
|---|
| Riskli yapı tespitine itiraz | Tebliğden (muhtarlık ilanının son gününden) itibaren 15 gün | m. 3/1-2 |
| Acil (resen) uygulamada itiraz | 2 gün; teknik heyet 3 günde karar verir | m. 6/A/2 |
| Karar yeter sayısı | Hisseler oranında salt çoğunluk (9.11.2023’ten önce: en az üçte iki) | m. 6/1 |
| Karara katılmayana bildirim | Teklifi incelemek ve kabul etmek için 15 gün | m. 6/1 |
| Yıkım için maliklere verilen süre | En fazla 90 gün | m. 5/3; Yön. m. 8/3-a |
| İdari işlemlere dava | Tebliğden itibaren 30 gün | m. 6/9 |
| Kira yardımı başvurusu | Tahliye veya yıkımdan itibaren 1 yıl | Yön. m. 16/4 |
Kararı İmzalamazsam Payıma Ne Olur?
Salt çoğunlukla karar alan malikler, karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifi, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilan ederek bildirir. Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payının satılacağı da bu bildirimde belirtilir (m. 6/1).
- Satış bedeli: Karara katılmayanın arsa payının rayiç değeri Başkanlıkça tespit ettirilir ve payı, bu değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Riskli yapılarda satış gerçekleşmezse, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar işlem tekrarlanır.
- Pay üzerindeki haklar: Payın üzerindeki ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi haklar satıştan sonra satış bedeli üzerinde devam eder.
- Bedel eksik hesaplanmışsa: Satış, bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle yargı kararıyla iptal edilirse, payı satın alan malik aradaki farkı eski malike öder (m. 6/1).
- Ortaklığın giderilmesi davası: Yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; ancak bu dava, salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir (m. 6/16). Ortaklığın giderilmesi için izale-i şuyu yazımıza bakabilirsiniz.
Kira Yardımı: Kimler, Ne Kadar Süre?
Kira yardımının şartları ve süreleri uygulama yönetmeliğinde düzenlenmiştir. Yardım, anlaşma ile tahliye edilen yapılar için yapılır; aylık tutar Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca belirlenir.
Kaynak: 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 16 (RG 21.05.2024 değişik); 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m. 5/1.| Kim? | Yardım | Süre / oran |
|---|
| Malik (riskli alan dışındaki riskli yapı) | Aylık kira yardımı | 18 ay |
| Malik (riskli alan veya rezerv yapı alanı) | Aylık kira yardımı | 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir |
| Kiracı (konut veya işyeri) | Tek seferlik yardım | Aylık kira yardımı tutarının 2 katı |
| Kapıcı dairesinde oturan kapıcı, sınırlı ayni hak sahibi | Tek seferlik yardım | Aylık kira yardımı tutarının 5 katı |
| Resen (acil) uygulamada malik, kiracı, sınırlı ayni hak sahibi | Tek seferlik taşınma yardımı | Aylık kira yardımı tutarının 3 katı |
- Başvuru süresi: Tahliye veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde (Yönetmelik m. 16/4).
- Nereye: Riskli yapılarda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne, Başkanlık yetki devretmişse idareye (belediyeye); riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma.
- Kira yardımı ile faiz desteği birlikte alınamaz: Kira yardımından yararlanan kredi faiz desteğinden, faiz desteğinden yararlanan kira yardımından yararlanamaz (m. 16/7).
- Ödeme: Riskli yapılarda yardım doğrudan maliklerin hesabına veya idarenin hesabına yatırılır; Başkanlık uygun görürse bir yıla kadar olan kısım peşin ödenebilir (m. 16/5).
Kentsel dönüşümde malik ve kiracının başlıca hakları.
Kiracıysanız Haklarınız
- Tek seferlik yardım: Kiracılara aylık kira yardımı tutarının iki katı kadar tek seferlik yardım yapılabilir; başvuru süresi tahliye veya yıkımdan itibaren bir yıldır (Yönetmelik m. 16/3-4).
- Konut veya işyeri hakkı: Yapıda kiracı olarak en az bir yıldır oturduğu veya işyeri işlettiği tespit edilenlere konut, işyeri, kredi ya da konut sertifikası verilebilir; malikler yerleştirildikten sonra arta kalan konut veya işyerleri bu kişilere verilebilir (Kanun m. 6/3; Yönetmelik m. 14).
- Vergi ve harç istisnası: En az bir yıldır riskli yapıyı kiracı olarak kullananlar da Kanun’daki harç ve vergi istisnalarından yararlanır (m. 7/9).
- Tahliye: Tahliye ve yıkıma ilişkin tebligat, tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilmesi ve muhtarlıkta on beş gün ilanı ile yapılır (m. 5/5). Verilen sürede tahliye edilmeyen yapılar mülki amir izniyle kolluk desteğinde tahliye edilebilir (m. 5/4).
Kiraya verenin sorumluluğu. Yargıtay, kiralananın kira başlangıcında zaten riskli yapı niteliğinde olduğu bir olayda bu durumu “önemli ayıp” saymış ve yapı malikinin bilmesi gereken bu ayıp nedeniyle kiraya vereni kusurlu kabul etmiştir. Kiracı, kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları (yıpranma payı düşülerek ve kalan kira süresiyle orantılı olarak) ve aynı nitelikte başka bir yer kiralayabileceği makul süreyle sınırlı kazanç kaybını isteyebilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.12.2025, E. 2025/2511, K. 2025/5991).
Riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi Kanun’da hak sahiplerinin görüşü alınarak yapılabilecek bir işlem olarak düzenlenmiştir (m. 4/3). Uygulama yönetmeliğinde yıkım süresi içinde yıkılmayan yapılarda bu hizmetlerin durdurulmasını öngören bendin yürütmesi ise Danıştay Dördüncü Dairesinin 12.02.2026 tarihli, E. 2025/5279 sayılı kararıyla durdurulmuştur (Yönetmelik m. 8/3-c). Hizmetleriniz kesildiyse işlemin dayanağını mutlaka sorgulayın. Kira ilişkisine dair diğer konular için Isparta gayrimenkul ve kira avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Müteahhitle Sorun Yaşarsanız
- İşe başlamama veya durma: Karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmamış ya da iş en az altı aydır projeyi bitirecek ekip ve ekipmanla sürdürülmüyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla sözleşmenin feshine karar verebilir. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide 30 gün süre verir; işe başlanmazsa sözleşmeler bu sürenin sonunda resen feshedilmiş sayılır ve tapudaki şerhleri terkin edilir. Fesihe kadar müteahhidin ödediği kira yardımları maliklerden geri istenemez (m. 6/14).
- Müteahhidin daire satışı: Müteahhit payına düşen bağımsız bölümler, idarenin tespit ettiği tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda ve idarenin iznine göre satılabilir; tamamlanma oranında veya üstünde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir (m. 6/13).
- Haciz koruması: Müteahhide devredilen taşınmazlara, kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin yapım işi dışındaki borçları için haciz ve tedbir uygulanamaz; yapıma başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar (m. 6/10).
- Teminat: Yapım işini üstlenen müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamak zorundadır (m. 8/6). Sözleşme aşamasında bunun belgesini isteyin.
Sözleşmenin şekli, gecikme cezası ve teslim konularında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımıza, müteahhitlere yönelik hizmetlerimiz için Isparta inşaat ve müteahhit avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Vergi ve Harç Avantajları
Malikler, müteahhit ve en az bir yıldır riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kullananlar; dönüşüme konu işlemlerde noter ve tapu harcı, belediye harç ve ücretleri, veraset ve intikal vergisi, damga vergisi ile bu amaçla kullanılan kredilerdeki banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır (Kanun m. 7/9; Yönetmelik m. 16/12). Ayrıca mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz (Kanun m. 7/10).
Yıkmak Yerine Güçlendirme Mümkün mü?
Malikler, yıkım için verilen süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirir, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre güçlendirme kararı alır, projeyi hazırlatır ve ruhsat alırsa yapı güçlendirilebilir. İş tamamlandıktan sonra tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için başvurulur (Yönetmelik m. 8/7).
Isparta’da Kentsel Dönüşüm İşlemleri Nerede Yürür?
Kanun’da “idare”, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini ifade eder (m. 2). Isparta büyükşehir olmadığından tahliye ve yıkım işlemleri merkezde Isparta Belediyesi, ilçelerde ilçe belediyeleri tarafından yürütülür. Riskli yapı tespiti Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara yaptırılır; kira yardımı başvuruları riskli yapılarda Isparta Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılır. Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı davalar Isparta İdare Mahkemelerinde, kira ve müteahhitle sözleşme uyuşmazlıkları ise adli yargıda görülür. İdari işlemlere karşı dava için Isparta idare hukuku avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde üçte iki çoğunluk hâlâ geçerli mi?
Hayır. 7471 sayılı Kanunla 9 Kasım 2023’ten itibaren karar yeter sayısı “en az üçte iki” yerine hisseleri oranında “salt çoğunluk” olarak değiştirildi (6306 sayılı Kanun m. 6/1).
Salt çoğunluk nasıl hesaplanır?
Kişi sayısına göre değil, maliklerin sahip olduğu hisseler (arsa payları) oranında hesaplanır. Toplam arsa paylarının yarısından fazlasına sahip maliklerin kararı yeterlidir.
Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?
On beş gündür. Tespit tutanağı yapıya asılır ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır (6306 sayılı Kanun m. 3/1-2).
Kentsel dönüşümde kira yardımı kaç ay verilir?
Riskli alan dışındaki riskli yapılarda maliklere 18 ay; riskli alan ve rezerv yapı alanlarında 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenecek süre kadar aylık kira yardımı yapılabilir (Uygulama Yönetmeliği m. 16).
Kiracıya kira yardımı yapılır mı?
Kiracılara aylık kira yardımı tutarının iki katı kadar tek seferlik yardım yapılabilir. Başvuru, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır (Uygulama Yönetmeliği m. 16/3-4).
Kentsel dönüşüm kararını imzalamazsam ne olur?
Size karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlık ilanıyla bildirilir; on beş gün içinde kabul etmezseniz arsa payınız Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır (6306 sayılı Kanun m. 6/1).
Müteahhit işi yarım bırakırsa ne yapılabilir?
Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmaz veya iş en az altı aydır durursa malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp Başkanlığa başvurabilir; 30 günlük ihtara rağmen işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır (m. 6/14).
Riskli yapı kararına karşı dava süresi nedir?
6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir (m. 6/9).
İlgili İçerikler
Av. Arb. Muhammed Çelik
Isparta Barosu’na kayıtlı avukat ve Adalet Bakanlığı siciline kayıtlı arabulucu. 2017’den bu yana Isparta’da faaliyet gösteren büromuz, gayrimenkul, inşaat ve idare hukuku alanlarında hukuki destek sunmaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kaynaklar: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (konsolide metin, 7471 sayılı Kanun değişiklikleri dâhil) m. 2, 3, 4, 5, 6, 6/A, 7, 8; 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 8, 14, 16; Danıştay 4. Dairesi 12.02.2026 tarihli, E. 2025/5279 sayılı yürütmeyi durdurma kararı; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.12.2025, E. 2025/2511, K. 2025/5991.