7579 Sayılı Kanun: Müteahhitler İçin Ne Değişti? Zemin Etüdü, Beton Cezası ve Yüksek Fen Kurulu
Kısa cevap: 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, müteahhitleri doğrudan ilgilendiren dört değişiklik getirdi. Şantiye şefi artık şantiyedeki günlük işlerin ve çalışan yetki belgeli ustaların kaydını tutmak zorunda. Zemin ve temel etüdü 31 Aralık 2026’dan itibaren Bakanlıkça izin verilen zemin ve temel etüt kuruluşlarınca yapılacak; uygulama önce Bakanlığın belirleyeceği pilot ilde başlayacak. Karot sonucu standardı sağlamayan beton üreticisine 500.000 TL idari para cezası öngörüldü. Kamu ihalelerinde Yüksek Fen Kurulu kararının idarece uygulanmasından doğan davaların adli yargıda görüleceği kanunla açıkça düzenlendi.
Son güncelleme: 19 Ekim 2026 · Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Tapu Kanunu’nda değişiklik başlığıyla yayımlanan 7579 sayılı Kanun, adının ötesinde inşaat sektörünü yakından ilgilendiren hükümler içeriyor: İmar Kanunu, Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’nda değişiklikler yapıldı. Bu yazıda Kanun’un metnine dayanarak müteahhitler, şantiye şefleri ve kamu ihalesi alan yükleniciler için neyin, ne zaman değiştiğini açıklıyoruz.
Değişiklikler Ne Zaman Yürürlüğe Girdi?
Kaynak: 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (RG 22.05.2026, sayı 33261), m. 31 ve geçici m. 1.| Tarih | Ne değişti? |
|---|
| 22 Mayıs 2026 | Kanun yayımlandı; zemin etüdü fıkrası dışındaki bütün hükümler yürürlüğe girdi |
| 31 Aralık 2026 | Zemin ve temel etütlerinin Bakanlık izinli kuruluşlarca yapılması zorunluluğu (4708 sayılı Kanun ek m. 2/1) yürürlüğe giriyor |
| 31 Aralık 2026 | İmar Kanunu geçici 16. madde kapsamında yapı kayıt belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazine taşınmazları için satın alma başvurusu ve taksit ödeme süreleri bu tarihe kadar uzatıldı |
Şantiye Şefine Günlük Kayıt Yükümlülüğü
İmar Kanunu’na göre yapı müteahhidi ve şantiye şefi, yapıyı ruhsata, onaylı projelere, standartlara ve mevzuata uygun inşa etmek; fenni mesullerin denetimi olmaksızın yapım işlerini sürdürmemek ve yetki belgesi olmayan usta çalıştırmamakla yükümlüdür. 7579 sayılı Kanun bu maddeye yeni bir cümle ekledi: şantiye şefi, şantiyede yürütülen günlük işlerin ve çalışan yetki belgeli ustaların kaydını Bakanlıkça belirlenecek usule uygun tutmak zorundadır (3194 sayılı Kanun m. 28).
Kaydın biçimi Bakanlığın çıkaracağı düzenlemeyle belirlenecek. Ancak yükümlülük kanunda doğrudan yer aldığından, şantiyede günlük iş ve usta kayıtlarının düzenli tutulmasına şimdiden başlanması yerinde olur. Bu kayıtlar; iş kazası, hakediş ve gecikme uyuşmazlıklarında işin hangi tarihte, kimler tarafından ve hangi aşamada yürütüldüğünü gösteren önemli belgeler hâline gelebilir. Aynı maddeye eklenen diğer fıkrayla yapı denetim kuruluşlarında görev alan denetçilerin hangi yapıda hangi tarih aralığında görev aldıkları Bakanlıkça kurulacak elektronik sistemden takip edilecek; yapı ruhsatında bu kişilerin isim ve imzaları yer almayacak.
7579 sayılı Kanunla inşaat sektörüne getirilen başlıca değişiklikler.
Zemin ve Temel Etüdü Bakanlık İzinli Kuruluşlara Geçiyor
Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a eklenen ek 2. maddeye göre, bu Kanun kapsamındaki yapıların zemin ve temel etütleri Bakanlıkça izin belgesi verilen zemin ve temel etüt kuruluşları tarafından yapılacak. Zemin ve temel etüt kuruluşu; Bakanlıktan aldığı izin belgesiyle bu faaliyeti yürüten, ortaklarından en az biri jeoloji, jeofizik veya inşaat mühendisi olan tüzel kişidir (4708 sayılı Kanun m. 1/1-p). Yeni düzenlemenin başlıca unsurları şunlar:
- Sözleşme: Zemin ve temel etüt hizmet sözleşmesi, kuruluş ile proje müellifi veya yapı sahibi arasında imzalanır.
- Ödeme: Hizmet bedeli, hizmeti alan proje müellifi veya yapı sahibince il muhasebe birimlerinde açılacak emanet nitelikli hesaba yatırılır. Bedelin yüzde 2’si ruhsatı veren idarenin, yüzde 2’si Bakanlık döner sermaye işletmesinin hesabına; yüzde 10’u geçmeyecek şekilde Bakanlıkça belirlenen oran ise zemin ve temel etüt altyapısı için belirlenecek kuruma aktarılır.
- Yaptırım: Arazi ve sondaj çalışmaları, numune ve raporlama süreçlerinde standartlara uymayan veya deneyleri izinli laboratuvarlara yaptırmayan kuruluşa 200.000 TL idari para cezası verilir; gerçeğe aykırı rapor veren ya da raporu statik hesapların hatalı yapılmasına yol açan kuruluşun izin belgesi iptal edilir.
- Sorumluluk: Zemin ve temel etüt kuruluşlarının yöneticileri, ortakları ve teknik personeli, Kanun’un uygulanmasından doğan yapı hasarından sorumludur.
Beton Üreticisine Ağır Cezalar: Müteahhidi Nasıl Etkiler?
7579 sayılı Kanun “beton üreticisi”ni, betonun bileşenlerini karıştırarak beton hâline getiren ve sevkiyatını sağlayan gerçek veya tüzel kişi olarak tanımladı (4708 sayılı Kanun m. 1/1-ö) ve üreticiye yönelik iki yeni idari para cezası getirdi (m. 8):
Kaynak: 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun m. 8 (7579 sayılı Kanun m. 22 ile eklenen fıkralar).| Aykırılık | İdari para cezası |
|---|
| Yapının denetimi için alınan sertleşmiş beton (karot) deney sonuçlarının ilgili standardı sağlamaması | 500.000 TL |
| Bakanlıkça yönetilen izleme sistemi kapsamında dökülen betonlarda mikser etiketi ve/veya karekodlu irsaliyenin bulunmaması ya da ikisinin uyuşmaması | 250.000 TL |
| Laboratuvar denetçisi ve teknik elemanının laboratuvardaki idari görevi dışında başka işte çalışması | 50.000 TL |
Cezalar üreticiye yönelik olsa da sonucu şantiyede hisseden çoğu zaman müteahhittir: karot sonucu standardı sağlamayan bir yapıda inceleme, güçlendirme ve gecikme maliyetleri doğar. Bu nedenle beton tedarik sözleşmelerine beton sınıfı, karot sonuçlarının yetersiz çıkması hâlinde üreticinin sorumluluğu ve masrafların kime ait olacağı açıkça yazılmalı; her dökümde mikser etiketi ve karekodlu irsaliye kontrol edilerek saklanmalıdır.
Kamu İhalesi Alan Müteahhitler: Yüksek Fen Kurulu ve Adli Yargı
Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’na göre yapım işlerinde sözleşmede bulunmayan veya fiyatı belirli olmayan işlerin fiyatının tespiti, iş programı ihtilafları, fiyat farkı ödenmesi ve hesaplanması, süre uzatımı, geçici ve kesin kabul işlemleri, gecikme cezaları, ilave işler ve iş eksilişlerinden doğan anlaşmazlıkları incelemede Yüksek Fen Kurulu görevlidir (4735 sayılı Kanun ek m. 1). Yüklenici veya idare, uyuşmazlık yargıya veya Sayıştay incelemesine konu edilmemiş olmak şartıyla Kurula başvurabilir (ek m. 2):
- Yüklenici itirazı, sözleşmeyi düzenleyen idareye kesin kabul aşaması tamamlanıncaya kadar yazılı olarak yapılır.
- İdare itirazı en geç otuz gün içinde Yüksek Fen Kuruluna gönderir.
- Kurul itirazı en geç altmış gün içinde karara bağlar; karar ilgili idarece uygulanır.
7579 sayılı Kanun bu maddeye önemli bir fıkra ekledi: Kurulun kararının ilgili idarece uygulanmasından kaynaklı davalar, sözleşmenin tarafları arasında adli yargı mercilerinde görülür. Değişiklikten önce de sözleşmenin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda adli yargının görevli olduğu kabul ediliyordu; Danıştay 13. Dairesi, Yüksek Fen Kurulu kararının iptali istemiyle idare mahkemesinde açılan davanın görev yönünden reddini onamıştı (19.09.2022, E. 2022/2645, K. 2022/3206). Yeni fıkra bu çözümü kanun düzeyine taşıyarak yargı yolu tartışmasını kapattı. Maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca çıkarılacak yönetmelikle belirlenecek.
Yüksek Fen Kurulu itiraz süreci ve 7579 sayılı Kanunla netleşen yargı yolu.
Kat Mülkiyeti ve Toplu Yapılarda Değişiklikler
Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda işletme projesinde gösterilecek avans tutarına ilişkin hükmü değiştirdi (m. 37) ve toplu yapılarda yönetim planlarının 70. maddeye aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını düzenledi (m. 70). Bu değişiklikler daha çok binanın kullanım ve yönetim aşamasını ilgilendirir.
Müteahhitler Şimdi Ne Yapmalı?
- Şantiyelerde günlük iş ve yetki belgeli usta kayıtlarını düzenli tutmaya başlayın.
- Ruhsat aşamasındaki projelerde zemin ve temel etüdü sözleşmesinin kimin tarafından, hangi kuruluşla yapılacağını ve 31 Aralık 2026 sonrasında pilot il uygulamasını kontrol edin.
- Beton tedarik sözleşmelerine karot sonucu ve irsaliye şartlarını, yetersizlik hâlinde masrafların kime ait olacağını yazın.
- Kamu ihalesi işlerinde fiyat farkı, süre uzatımı ve gecikme cezası itirazlarını kesin kabul tamamlanmadan yazılı yapın.
- Kat karşılığı işlerde sözleşmenin şekli, teslim ve cezai şart hükümleri için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yazımıza bakın.
Şirketlere yönelik sözleşme ve uyuşmazlık süreçleri için Isparta şirket avukatı ve kurumsal danışmanlık, ticari alacaklarda dava öncesi zorunlu arabuluculuk için dava şartı arabuluculuk yazımıza, müteahhitlik işlerine yönelik hizmetlerimiz için Isparta inşaat ve müteahhit avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
7579 sayılı Kanun ne zaman yürürlüğe girdi?
Kanun 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı ve zemin etüdü fıkrası dışındaki hükümleri aynı gün yürürlüğe girdi. Zemin ve temel etütlerinin Bakanlık izinli kuruluşlarca yapılması zorunluluğu 31 Aralık 2026’da yürürlüğe girer (7579 sayılı Kanun m. 31).
Zemin etüdünü kim yaptıracak ve bedeli nasıl ödenecek?
Zemin ve temel etüt hizmet sözleşmesi, Bakanlıkça izin verilen kuruluş ile proje müellifi veya yapı sahibi arasında imzalanır. Hizmet bedeli il muhasebe birimlerinde açılacak emanet nitelikli hesaba yatırılır (4708 sayılı Kanun ek m. 2).
Beton üreticisine verilen ceza ne kadar?
Karot deney sonuçları standardı sağlamayan beton üreticisine 500.000 TL, izleme sistemi kapsamındaki dökümlerde mikser etiketi veya karekodlu irsaliye bulunmaması ya da ikisinin uyuşmaması hâlinde 250.000 TL idari para cezası verilir (4708 sayılı Kanun m. 8).
Yüksek Fen Kurulu kararına ilişkin dava hangi mahkemede açılır?
Kurulun anlaşmazlığın çözümü için verdiği kararın idarece uygulanmasından kaynaklı davalar, sözleşmenin tarafları arasında adli yargı mercilerinde görülür (4735 sayılı Kanun ek m. 2, 7579 sayılı Kanunla eklenen fıkra).
Şantiye şefi hangi kayıtları tutmak zorunda?
Şantiye şefi, şantiyede yürütülen günlük işlerin ve çalışan yetki belgeli ustaların kaydını Bakanlıkça belirlenecek usule uygun tutmak zorundadır (3194 sayılı İmar Kanunu m. 28).
İlgili İçerikler
Av. Arb. Muhammed Çelik
Isparta Barosu’na kayıtlı avukat ve Adalet Bakanlığı siciline kayıtlı arabulucu. 2017’den bu yana Isparta’da faaliyet gösteren büromuz, inşaat sözleşmeleri, ticari uyuşmazlıklar ve kamu ihale sözleşmeleri alanlarında hukuki destek sunmaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kaynaklar: 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (RG 22.05.2026, sayı 33261); 3194 sayılı İmar Kanunu m. 28; 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun m. 1, 8 ve ek m. 2; 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu ek m. 1 ve ek m. 2; Danıştay 13. Dairesi 19.09.2022 tarihli, E. 2022/2645, K. 2022/3206 sayılı kararı.