Kira Artış Oranı, Kira Tespit Davası ve Zorunlu Arabuluculuk (2026 Güncel)
Kısa cevap: Kira artışı, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; yüzde 25'lik geçici tavan uygulaması sona ermiştir. Kira bedeli emsallere göre düşük kalan taraf kira tespit davası açabilir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır.
Son güncelleme: 2 Ağustos 2026 · Bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık değildir.
Kira artış oranı, ekonomik dalgalanmalar ve mevzuat değişiklikleri nedeniyle hem kiracıların hem de ev sahiplerinin en çok araştırdığı hukuki konuların başında geliyor. Yıllık artış hangi orana kadar yapılabilir? Kaldırılan %25 tavan hâlâ geçerli mi? Kira bedeli düşük kalan ev sahibi ne yapabilir, kiracı kendisini nasıl korur? Bu yazıda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve güncel arabuluculuk düzenlemeleri çerçevesinde kira artışını ve kira tespit sürecini, Isparta kira ve gayrimenkul avukatı olarak açıklıyoruz.
Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
TBK m.344 uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için ve bir yıldan uzun süreli sözleşmeler için de geçerlidir.
- Taraflar sözleşmede bir artış oranı belirlemişse, bu oran TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz; aşan kısım geçersizdir.
- Sözleşmede artışa dair anlaşma yoksa, kira bedeli yine bu TÜFE tavanını geçmemek üzere, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
- TÜFE 12 aylık ortalama oranı her ay TÜİK tarafından açıklanır ve değişir; sözleşmenin yenileme ayına göre güncel oran esas alınır.
%25 Kira Artış Tavanı Hâlâ Geçerli mi?
Hayır. Konut kiralarında uygulanan %25 artış tavanı geçici bir düzenlemeydi; 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmeleri için geçerliydi ve 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen kira dönemlerinde yeniden TBK m.344'teki TÜFE 12 aylık ortalama kuralı uygulanır. (İşyeri kiraları bu geçici tavana zaten tabi değildi.)
5 Yıllık Kira Sözleşmelerinde Kira Tespiti
Kira bedeli zamanla emsallerin çok altında kalabilir. TBK m.344/3'e göre; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni dönemde uygulanacak kira bedeli, TÜFE 12 aylık ortalaması ile birlikte kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Yani beş yılın dolmasıyla kira bedeli, TÜFE tavanına bağlı kalmaksızın emsal/rayiç seviyeye güncellenebilir.
Kira Tespit (Kira Bedelinin Belirlenmesi) Davası
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (TBK m.345). Ancak mahkemece belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için:
- Dava, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa; veya
- Ev sahibi bu süre içinde kiracıya kira artışına ilişkin yazılı bildirim yapmış ve dava yeni dönem sonuna kadar açılmışsa; ya da
- Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına dair bir hüküm varsa,
belirlenen kira bedeli, yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu nedenle 30 günlük ihtar/dava zamanlaması büyük önem taşır.
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk (Dava Şartı)
Çok önemli bir güncel kural: 1 Eylül 2023'ten itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (dava şartı — 6325 sayılı Kanun m.18/B, 7445 sayılı Kanunla eklenmiştir).
- Kira tespit (bedel belirleme), kira alacağı ve tahliye uyuşmazlıkları bu kapsamdadır.
- İstisna: Kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu zorunluluğun dışındadır.
- Arabulucu, başvurudan itibaren kural olarak üç hafta (zorunlu hâlde +1 hafta) içinde süreci sonuçlandırır.
- Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin bir kısmından ve vekâlet ücretinden sorumlu tutulabilir.
Anlaşmaya varılamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir; arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
TBK m.343 uyarınca, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Örneğin sözleşmeye eklenen fahiş cezai şart veya kiracıyı zora sokan tek taraflı hükümler geçersiz sayılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi TÜFE oranından fazla zam isteyebilir mi?
Sözleşme yenilemesinde kural olarak hayır; artış TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Ancak beş yılın dolması hâlinde açılacak kira tespit davasıyla bedel, emsal kira seviyesine güncellenebilir.
Kiracı fazla ödediği kira artışını geri alabilir mi?
TÜFE tavanını aşan kısım geçersiz olduğundan, fazla ödenen tutar için hukuki yollara başvurulabilir. Somut durum bir avukatla değerlendirilmelidir.
Kira tespit davası açmadan doğrudan mahkemeye gidebilir miyim?
Hayır. 1 Eylül 2023'ten beri kira uyuşmazlıklarında önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır; bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.
Kira artış oranı hangi ayın TÜFE'sine göre hesaplanır?
Sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki kira yılına ait, o ayki TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Oran her ay TÜİK tarafından güncellendiğinden, yenileme ayındaki güncel oranı dikkate almak gerekir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kira artışı, kira tespiti ve tahliye süreçleri kısa sürelere ve zorunlu arabuluculuk şartına tabidir; hak kaybı yaşamamak için Isparta kira ve gayrimenkul avukatı büromuza danışabilirsiniz. Çelik Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu — Kutlubey Mah. Cengiz Topel Cad. 1006 Sk. No:31/1 Merkez/ISPARTA. Telefon: 0 554 842 15 37.
İlgili hizmet sayfamız: Isparta Arabulucu
İlgili Makaleler