Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir? (2026 Güncel)
Kısa cevap: Ev sahibi kiracıyı keyfi olarak veya kendiliğinden çıkaramaz; tahliye yalnızca kanunda sayılan sebeplere dayanarak, kural olarak dava veya icra yoluyla mümkündür. Başlıca sebepler gereksinim, yeniden inşa ve imar, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar, yazılı tahliye taahhüdü ve on yıllık uzama süresidir. Her sebebin kendi şartları ve süreleri vardır.
Son güncelleme: 28 Eylül 2026 · Bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık değildir.
Kira ilişkisi sona ererken en çok merak edilen konu, ev sahibinin kiracıyı hangi durumlarda ve nasıl tahliye edebileceğidir. Türk hukukunda ev sahibi, kiracıyı keyfi olarak ya da kendiliğinden (zorla) çıkaramaz; tahliye yalnızca kanunda sayılan belirli sebeplere dayanarak, kural olarak dava veya icra yoluyla mümkündür. Bu yazıda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kiracı tahliyesinin sebeplerini ve sürecini, Isparta gayrimenkul avukatı olarak açıklıyoruz.
Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri, kiracıdan ve ev sahibinden (kiraya verenden) kaynaklanan sebepler olmak üzere iki ana grupta toplanır.
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt)
Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse, ev sahibi yazılı olarak en az 30 günlük bir süre vererek ödeme ihtarında bulunur. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir ve tahliye istenebilir (TBK m. 315).
2. Bir Yılda İki Haklı İhtar
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini geç ödemesi nedeniyle kendisine iki kez yazılı (haklı) ihtar gönderilmesine sebep olursa; ev sahibi, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir (TBK m. 352/2).
3. Yazılı Tahliye Taahhüdü
Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt vermiş ve o tarihte boşaltmamışsa; ev sahibi, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava ile tahliye sağlayabilir (TBK m. 352/1). Taahhüdün, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekir.
4. Ev Sahibinin veya Yakınlarının Konut/İşyeri İhtiyacı
Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu (çocuk/torun), üstsoyu (anne-baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile tahliye talep edebilir (TBK m. 350). Belirsiz süreli sözleşmelerde bu bir aylık süre, fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlar. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
5. Yeniden İnşa ve İmar
Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kullanım imkânsız hâle geliyorsa, gereksinimde olduğu gibi sözleşme sonundan başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile tahliye istenebilir (TBK m. 350).
6. Yeni Malikin Gereksinimi
Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, kendisi veya yakınları için ihtiyacını edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirirse, altı ay sonra dava açarak tahliye sağlayabilir. Yeni malik dilerse bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir (TBK m. 351).
7. On Yıllık Uzama Süresi
Belirli süreli kira sözleşmesi, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla birer yıl uzar ve ev sahibi yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresinin sonunda ev sahibi, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise ev sahibi, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347).
8. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutu Olması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve ev sahibi sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/3).
Tahliye Sebepleri ve Süreler Tek Tabloda
Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315, 347, 350, 351, 352. Süreler hak düşürücü niteliktedir; kaçırılırsa o sebebe dayanılamaz.| Sebep | Yol | Süre | Madde |
|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi | Yazılı ihtar, ardından fesih ve tahliye | İhtarda en az 30 gün süre | TBK 315 |
| Bir kira yılında iki haklı ihtar | Dava | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay | TBK 352/2 |
| Yazılı tahliye taahhüdü | İcra takibi veya dava | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay | TBK 352/1 |
| Ev sahibinin veya yakınlarının gereksinimi | Dava | Sözleşme sonundan itibaren 1 ay | TBK 350 |
| Yeniden inşa ve imar | Dava | Sözleşme sonundan itibaren 1 ay | TBK 350 |
| Yeni malikin gereksinimi | Yazılı bildirim + dava | Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava; ya da sözleşme sonundan itibaren 1 ay | TBK 351 |
| Kiracının aynı ilçede konutu | Dava | Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay | TBK 352/3 |
| On yıllık uzama süresi | Bildirim | Uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce | TBK 347 |
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunludur
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Tahliye davası da bu kapsamdadır; arabulucuya gidilmeden açılan dava usulden reddedilir. Tek istisna, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir; bu yol arabuluculuk şartına tabi değildir.
Yukarıdaki bir aylık dava süreleri bakımından önemli bir koruma vardır: arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A-15). Yine de başvurunun süre dolmadan yapılması gerekir. Ayrıntı için dava şartı arabuluculuk rehberimize bakabilirsiniz.
Tahliye davaları, kira ilişkisinden doğduğu için sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4/1-a).
Tahliye sebepleri iki grupta toplanır.Kira Borcunda İcra Yoluyla Tahliye
Kira bedeli ödenmediğinde ev sahibi dava açmak yerine ilamsız icra yoluna da başvurabilir (İİK m. 269 vd.). Bu takipte gönderilen ödeme emri, kanuni süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden kiracının kiralanandan çıkarılmasının istenebileceği ihtarını içerir.
- Kiracı ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilir. İtirazda kira sözleşmesini ve imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (İİK m. 269).
- Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde ev sahibinin talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m. 269/a).
- İtiraz takibi durdurur; ev sahibi itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemezse, aynı alacak için yeniden ilamsız takip yapamaz.
Gereksinim Nedeniyle Tahliyeden Sonra Üç Yıllık Yasak
Ev sahibi, gereksinim gerekçesiyle kiralananı boşalttığında, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamaz; eski kiracının yeni durumdaki taşınmazı kiralamada öncelik hakkı vardır (TBK m. 355).
Bu yasağa aykırı davranan ev sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu hüküm, gereksinim iddiasının samimiyetini de fiilen denetleyen bir güvencedir.
Tahliye sürecinde dikkat edilecek dört nokta.Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Önemle belirtelim: Ev sahibi kiracıyı kendi başına, kapısını değiştirerek veya eşyalarını çıkararak tahliye edemez. Süreç şu şekilde işler:
- Sebebe uygun şekilde ve süresinde yazılı ihtar/bildirim yapılır.
- Dava yoluna gidilecekse önce arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanamazsa tahliye davası açılır (veya tahliye taahhüdü/kira borcu varsa icra yoluyla takip başlatılır).
- Mahkeme kararı veya icra işlemiyle tahliye gerçekleştirilir.
Süreler ve usul hatası davanın reddine yol açabileceğinden, ihtarın doğru düzenlenmesi ve davanın süresinde açılması büyük önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi sebepsiz yere kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Tahliye yalnızca kanunda sayılan sebeplere dayanabilir. Tek istisna, on yıllık uzama süresinin sonunda usulüne uygun bildirimle yapılan fesihtir.
Kira borcu olan kiracı hemen çıkarılır mı?
Hayır. Önce en az 30 günlük süre veren yazılı ihtar gönderilir; ödeme yapılmazsa fesih ve tahliye süreci başlatılır.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Davanın türüne, mahkemenin iş yoğunluğuna ve delil durumuna göre değişir. Doğru hazırlanmış bir dava süreci kısaltır.
Tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). İstisna, kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesidir. Arabuluculuk süresince hak düşürücü süreler işlemez.
Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle boşalttığı evi başkasına kiralayabilir mi?
Haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aykırı davranırsa eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355).
Kiracının kendi evi varsa tahliye edilebilir mi?
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve ev sahibi bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir (TBK m. 352/3).
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için Isparta avukat büromuzla iletişime geçebilirsiniz. Çelik Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu — Kutlubey Mah. Cengiz Topel Cad. 1006 Sk. No:31/1 Merkez/ISPARTA. Telefon: 0 554 842 15 37.
İlgili Makaleler
Kira, tahliye ve taşınmaz uyuşmazlıkları hakkında ayrıntılı bilgi için Isparta gayrimenkul ve kira avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.